Инспектор не сообщает покупателю о старой проводке

Вопрос: Прежде чем мы купили дом, наш домашний инспектор сказал, что в доме установлена ​​проводка Romex. После заселения наш электрик установил потолочный вентилятор. На чердаке он обнаружил старую проводку с тканевой изоляцией и без заземляющих проводов. Он сказал, что это не соответствует стандартам, и рекомендовал заменить электропроводку в доме, что будет стоить тысячи долларов. Когда мы уведомили инспектора о его ошибке, он подал претензию в свою страховую компанию, но они отказали в иске, поскольку договор на инспекцию ограничивает ответственность возмещением двойного размера суммы, которую мы заплатили за проверку. Есть ли у нас возможность обратиться за помощью?

Ответ: Ваша ситуация вызывает несколько вопросов. Во-первых, контракты на инспекцию жилья часто содержат лимит ответственности. Такие ограничения не подлежат исполнению во всех штатах, и инспекторы часто включают их просто для того, чтобы избежать ответственности за необоснованные претензии.

Например, кто-то может подать иск по вопросам, выходящим за рамки проверки дома, например, геологическая стабильность или дефекты, которые не были видны во время проверки. В таких случаях, как ваш, когда на чердаке видна устаревшая проводка, о которой жилищный инспектор неправильно сообщает, инспектор должен взять на себя ответственность за ошибку.

Отказ страховой компании в удовлетворении иска вызывает большие подозрения, поскольку жилищный инспектор допустил ошибку. Целью полиса является возмещение инспектору ответственности за ошибки и упущения. Предел ответственности в договоре о проверке не связан с покрытием страховой компании. Отказ в иске может быть правдоподобным, если провода находятся в неповрежденном состоянии, поскольку замена старой проводки не является обязательной по закону только из-за ее возраста.

Старые провода с тканевой изоляцией обычно называют «некондиционными». Это означает, что они не соответствуют действующим строительным стандартам, но не подлежат обязательной модернизации, поскольку при первоначальной установке они были законными. Если тканевая изоляция находится в ухудшенном состоянии, потребуется замена проводки.

Еще одна проблема со старым проводом с тканевой изоляцией — отсутствие проводов для заземления. Это также считается «юридическим несоответствием» в старом доме, но об этом следует указывать в отчете об инспекции дома из-за проблем с безопасностью, связанных с незаземленной электрической системой. Отсутствие указания на отсутствие заземления в отчете об осмотре дома является существенным упущением.

Последнее соображение заключается в том, изменит ли полное раскрытие информации вашим жилищным инспектором какой-либо аспект вашей сделки купли-продажи. Если бы инспектор обнаружил, что у вас на проводке тканевая изоляция, повлияло бы это на ваши переговоры с продавцами? Большинство продавцов не согласятся на замену электропроводки в своем доме, хотя некоторые продавцы могут пойти на снижение цены. Многие продавцы утверждают, что дом старый и от них не требуется модернизировать его до текущих стандартов.

Если вы хотите решить вопрос об ответственности со своим домашним инспектором, вы можете подать иск в суд мелких тяжб. Если инспектору грозит юридическая опасность, он может потребовать от своей страховой компании пересмотреть иск.

• Отправьте электронное письмо Барри Стоуну, сертифицированному жилищному инспектору, по адресу [email protected].

Распространяется издательством Action Coast Publishing.